Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter durch formularmäßige Vereinbarung

SBZW - Nebenkosten ohne erheben durch schriftliche Vereinbarung /©shutterstock: Andrey Popov
Text von:

Betriebskosten gehören einfach dazu, so steht es auch in den meisten Mietverträgen. Die Kosten zu erheben ist unkompliziert möglich, auch ohne die Auflistung von Paragrafen und Richtlinien. 

Auch ohne beigefügten Betriebskostenkatalog oder ausdrückliche Bezugnahme auf Paragraf 556, Absatz 1, Seite 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 ist die Umlage der in Paragraf 556, Absatz 1, Seite 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

Der Sachverhalt:

Die Beklagten waren bis Ende Juli 2012 Mieter einer Wohnung der Klägerinnen. Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagten dazu verpflichtet waren die Betriebskosten zu tragen. Der Formularmietvertrag von April 2007 enthält in Paragraf 4 („Miete“) zu den Betriebskosten folgende Regelungen:

Ziffer 1: „Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu Paragraf 27, Absatz 2, Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 Euro.“

Ziffer 3: „Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu Paragraf 27, Absatz 1, Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.“

Darüber hinaus hatten die Klägerinnen mit einem mündlich geschlossenen Mietvertrag Wohnräume in einem angrenzenden Gebäude gemietet. Auch dieses Mietverhältnis endete Ende Juli 2012. Die Klägerinnen begehren die Zahlung rückständiger Miete aus beiden Mietverhältnissen für den Zeitraum Januar bis Juli 2012 in Höhe von rund 4.200 Euro (davon je 100 Euro Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis April 2012) nebst Zinsen und Ersatz vorgerichtlicher Anwaltsgebühren und der Kosten einer Meldeauskunft. Die Beklagten erklärten gegenüber dem Zahlungsanspruch hilfsweise die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch, den sie darauf stützen, dass die in der Vergangenheit auf die Betriebskosten erbrachten Zahlungen mangels wirksamer Umlagevereinbarung ohne Rechtsgrund erfolgt seien.

Das AG gab der Klage in vollem Umfang statt. In der Berufungsinstanz erklärten die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 300 Euro (Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2012) in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt. Im Übrigen wies das Landesgericht die Klage ab. Auf die Revision der Klägerinnen hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Berufung gegen das Urteil des AG überwiegend zurück und verwies die Sache wegen der Betriebskostenvorauszahlung für den Monat April 2012 in Höhe von 100 Euro an das Landgericht zurück.

Die Gründe:

Entgegen der Auffassung des Landgerichts sind die den Klägerinnen gemäß Paragraf 535, Absatz 2, BGB zustehenden Mietforderungen in Höhe von rund 3.800 Euro nicht durch Aufrechnung erloschen. Den Beklagten steht hinsichtlich der von Januar 2009 bis März 2012 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (Paragraf 812, Absatz 1, Seite 1, Alt. 1 BGB) zu. Anders als das Landgricht meint, sind sie nach Paragraf 4, Ziffer 1 und 3 des Formularmietvertrags zur Tragung der Betriebskosten und zur Erbringung monatlichen Vorauszahlungen verpflichtet. Die genannten Regelungen im Mietvertrag sind ausreichend bestimmt und halten einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle stand. Aus diesen Gründen kann mit der vom Landesgericht gegebenen Begründung auch ein Anspruch auf Leistung einer Betriebskostenvorauszahlung für den Monat April 2012 (100 Euro) – hinsichtlich der Monate Mai bis Juli 2012 ist der Rechtsstreit in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erledigt erklärt worden – nicht verneint werden.

Nach BGH-Rechtsprechung bedarf es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete – auch in einem Formularvertrag – nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Vielmehr hat es der Senat – jedenfalls soweit es nicht um „sonstige“ Betriebskosten i.S.v. Nr. 17 der Anlage 3 zu Paragraf 27 der Zweiten Berechnungsverordnung geht – genügen lassen, dass auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu Paragraf 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen wird. Um eine derartige Klausel geht es auch hier. Entgegen der Auffassung, die das Landgericht vertritt, ist es ohne Bedeutung, dass die Anlage 3 zu Paragraf 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bei Abschluss des Mietvertrags nicht mehr in Kraft, sondern inzwischen durch die – im wesentlichen inhaltsgleiche – Betriebskostenverordnung ersetzt worden war.

Die im Mietvertrag von April 2007 zu den Betriebskosten getroffenen formularmäßigen Bestimmungen sind dahin auszulegen, dass die Beklagten die Betriebskosten gemäß Paragraf 556, Absatz 1, Seite 2 BGB i.V.m. dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben. Dabei ist vor allem zu berücksichtigen, dass der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert ist. Bereits in im November 1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung findet sich in Paragraf 27 die Definition, dass es sich dabei um die Kosten handelt, die „dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“.

Seit dem 1. Januar 2007 ist dieselbe Definition nunmehr in Paragraf 556, Absatz 1, Seite 2 BGB selbst enthalten – unter Verweis auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, die den bis 31. Dezember 2003 geltenden Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu Paragraf 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst hat. Angesichts der vorbeschriebenen Gesetzeslage, die den Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit langem festlegt, ist der hier im Mietvertrag verwendete Begriff der Betriebskosten ohne Weiteres in diesem Sinne zu verstehen, das heißt wie jetzt in Paragraf 556, Absatz 1, Seite 2 BGB geregelt und in dem aufgrund der darin enthaltenen Ermächtigung erlassenen Betriebskostenkatalog erläutert. Im Übrigen sind die mietvertraglichen Bestimmungen zu den Betriebskosten auch nicht unklar; insbesondere liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot (Paragraf 307, Absatz 1, Seite 2 BGB) nicht vor.

BGH 10.2.2016, VIII ZR 137/15